Nombre record de biens immobiliers d'une valeur d'un million de dollars vendus d'ici à 2025

27,3% de transactions supplémentaires supérieures à 1 million d'euros

Le segment du luxe dépasse le marché

Jamais autant d'habitations n'ont changé de mains en Belgique en 2025, et c'est surtout le segment haut de gamme qui a battu des records. Selon une analyse des chiffres du SPF Économie par Christie's International Real Estate Belgium (qui fait partie de Hillewaere Real Estate), 2 079 transactions ont été enregistrées pour des maisons et des appartements d'au moins 1 million d'euros. C'est 27,3 % de plus qu'en 2024, contre une hausse de 20,6 % pour l'ensemble du marché résidentiel, qui a atteint 156 497 ventes (102 816 maisons et 53 681 appartements).

Dans le segment du luxe, 1 651 maisons et 428 appartements ont franchi la barre du million, dépassant pour la première fois le plafond historique de 2 000 transactions. Le prix médian des maisons à un million a légèrement baissé de 1,15% pour s'établir à 1 275 000 euros ; celui des appartements est resté pratiquement stable à 1 398 347 euros (-0,1%).

"2025 a été un grand cru pour le segment haut de gamme. Les acheteurs sont simultanément devenus plus critiques : un prix correct et la qualité sont décisifs," déclare Bart Van Delm, administrateur délégué de Hillewaere Real Estate et Christie's International Real Estate Belgium.

Changements régionaux

Environ trois quarts des transactions à un million de dollars ont eu lieu en Flandre, quelque 15 % dans la région de Bruxelles-Capitale et 10 % en Wallonie. La Wallonie a enregistré la plus forte croissance en pourcentage d'ici 2024 (+60,9 %), Bruxelles a progressé de 10,2 % et la Flandre a connu sa meilleure année avec +27,5 %.

Anvers et la Flandre orientale en plein essor

En Flandre, c'est la province d'Anvers qui a connu la plus forte hausse (+44,6 %). La Flandre occidentale reste en tête en chiffres absolus, mais Anvers a fortement réduit l'écart. La Flandre orientale est la deuxième plus forte croissance, devançant le Brabant flamand ; le Limbourg suit.

La ville d'Anvers a enregistré 129 transactions d'un million de dollars (86 maisons et 43 appartements), ce qui représente une hausse de 45 % et un nombre record de maisons d'un million de dollars. Brasschaat est passé à 52 (46 maisons, 6 flats ; +53%) et Schilde à 47 (dont 1 flat ; +51.6%). Kapellen (25) et Schoten (27) ont également enregistré une nette croissance. Au sud de la ville, Hove et Edegem se distinguent avec 11 ventes supérieures à 1 million d'euros chacune.

En Flandre orientale, Gand a remporté la palme avec 90 transactions d'un million d'euros (73 maisons, 17 flats ; +33%). Laethem-Saint-Martin a vendu 45 maisons à un million d'euros (+15.4%). Le prix médian des maisons à un million est plus élevé à Laethem (1.590.000 euros) qu'à Gand (1.249.000 euros).

Knokke-Heist reste leader

Knokke-Heist reste l'épicentre du marché belge du luxe. En 2025, 101 millions de maisons et 189 millions d'appartements ont changé de mains, représentant ensemble près de 1 sur 7 de toutes les transactions d'un million de dollars en Belgique. Parmi les appartements d'un million d'euros, Knokke-Heist a représenté à lui seul près de 44 % de toutes les ventes en 2025. Il est intéressant de noter qu'en dépit d'un plus grand nombre de transactions, les prix médians ont baissé à Knokke-Heist, de -3,9 % pour les appartements (jusqu'à 1 485 000 euros) et de -7,3 % pour les maisons (jusqu'à 1 900 000 euros). Bruges suit en Flandre occidentale avec 50 transactions (43 maisons, 7 appartements).

Bruxelles et le rand en hausse

Uccle domine les communes bruxelloises avec 99 millions de transactions (84 maisons, 15 appartements) en 2025. Ixelles a enregistré 52 transactions (31 maisons, 21 flats) et Sint-Pieters-Woluwe 46. En termes de prix médian pour les maisons, Ixelles (1.400.000 euros) a dépassé Uccle (1.330.000 euros) ; pour les appartements de luxe, le prix médian à Ixelles était d'environ 1,2 million d'euros.

Dans le Brabant flamand, un "triangle du million d'euros" se dessine entre Tervuren, les communes du sud-est de Bruxelles (comme Uccle et Ixelles) et Lasne dans le Brabant wallon. Tervuren a connu un boom avec 31 millions de transactions de maisons (contre 19 en 2024). Louvain est resté à 28 (22 maisons, 6 flats), Kraainem est passé à 24 et Sint-Genesius-Rode a enregistré 22.

Le Brabant wallon bat des records

Après une baisse en 2024, Liège (33) et le Hainaut (32) se sont repris en 2025. Le Brabant wallon a battu tous les records avec 134 millions de transactions d'unités (131 maisons et 3 appartements), bien au-dessus de 2024 (87) et de l'année record précédente 2022 (99). Selon le secteur, la réduction des droits d'enregistrement en Wallonie a donné une impulsion supplémentaire au marché.

Lasne a doublé avec 44 ventes (43 maisons, 1 flat), agissant comme une "marée noire" vers les municipalités voisines. Waterloo est passé à 28 et Braine-l'Alleud à 21 transactions. Plus loin, notamment à Kasteelbrakel, Rixensart, Wavre et Graven, les transactions à un million de dollars sont également plus fréquentes. Ailleurs en Wallonie, l'activité reste concentrée à Liège, Arlon et Tournai, entre autres.

Perspectives 2026

Malgré les tensions géopolitiques et la hausse des taux hypothécaires, le secteur n'observe pas de ralentissement dans le segment prime au premier trimestre 2026. Au contraire, les chiffres internes de Hillewaere Real Estate et Christie's International Real Estate Belgium font état de deux fois moins de transactions qu'au cours de la même période en 2025. Prévisions : l'appétit pour des biens de qualité à des prix corrects dans des emplacements A ne se dément pas.

En outre, le marché s'élargit géographiquement : le nombre de communes comptant au moins 10 millions de transactions est passé de 31 à 44 en 2025. En raison de l'augmentation générale des prix, on s'attend à ce que davantage de communes dépassent le seuil de 1 million d'euros en 2026, en particulier en Flandre, mais aussi dans les autres régions.